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Die Mietpreisbremse begrenzt die Miethöhe bei neu abgeschlossenen Mietverträgen: Die Nettokaltmiete darf zu Mietbeginn höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d ff. BGB). Dieser Rechner basiert auf dem Dortmunder Mietspiegel 2025/2026 (Laufzeit 01.01.2025 bis 31.12.2026). Dortmunder Mietspiegel 2025/2026

Seit dem 1. März 2025 ist Dortmund Teil der Gebietskulisse der Mieterschutzverordnung NRW. Damit greift die Mietpreisbremse für Mietverträge, die ab diesem Datum abgeschlossen wurden. Für ältere Verträge gilt sie nicht.

Das ist die übliche Nettokaltmiete für vergleichbare Wohnungen, also die Miete ohne Heiz- und Betriebskosten sowie ohne Möblierungs- oder Stellplatzzuschläge. Ausgangspunkt ist der Mittelwert der jeweiligen Baualtersklasse im Mietspiegel; je nach Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage kommen Zu- oder Abschläge hinzu.

Im Kern zwei Fälle (§ 556f BGB): Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und umfassend (neubaugleich) modernisierte Wohnungen. Dort darf die Miete frei vereinbart werden. Daneben gilt das Mietrecht ohnehin nicht für Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch und für Studierendenwohnheime (§ 549 Abs. 2 und 3 BGB). Alle anderen Wohnungen fallen unter die Mietpreisbremse, auch wenn der Mietspiegel sie nicht abbildet.

Ja, aber unterschiedlich: Bei einer Staffelmiete muss jede einzelne Staffel die Grenze einhalten (§ 557a Abs. 4 BGB). Die zweite oder dritte Staffel kann also unzulässig sein, obwohl die Anfangsmiete in Ordnung war. Bei einer Indexmiete wird nur die Ausgangsmiete an der Mietpreisbremse gemessen, die späteren Anpassungen folgen dem Verbraucherpreisindex (§ 557b Abs. 4 BGB). Dieser Rechner prüft immer die Miete zu Mietbeginn, bei Staffelmieten also die erste Staffel.

Die Mieterschutzverordnung enthält neben der Mietpreisbremse zwei weitere Instrumente: die Kappungsgrenze (Bestandsmieten dürfen in drei Jahren um höchstens 15 % statt 20 % steigen) und die verlängerte Kündigungssperrfrist (acht statt drei Jahre nach Umwandlung in Eigentumswohnungen). Dieser Rechner prüft nur die Mietpreisbremse bei Mietbeginn.

Wichtig vorweg: Diese Wohnungen sind nicht von der Mietpreisbremse ausgenommen, sie gilt weiter. Nur lässt sich die ortsübliche Vergleichsmiete nicht aus dem Mietspiegel ableiten, das Ergebnis bleibt also eine grobe Orientierung und eine individuelle Prüfung ist sinnvoll. Der Dortmunder Mietspiegel gilt für Wohnungen von 20 bis 145 m² mit Baujahr bis einschließlich 2019. Nicht abgebildet sind möblierte Wohnungen, Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern und Substandard-Wohnungen, also solche ohne WC in der Wohnung oder mit einem WC, das nicht vom Vermieter eingebaut wurde.

Ausgangspunkt ist der Mittelwert der Baualtersklasse aus dem Dortmunder Mietspiegel. Darauf kommen die Zu- und Abschläge für Wohnungsgröße, Lage, Ausstattung, Beschaffenheit und Modernisierung; multipliziert mit deiner Wohnfläche ergibt das die ortsübliche Vergleichsmiete. Plus 10 % ergibt die zulässige Höchstmiete. Das ist die Grenze, ab der du rügen kannst. Der Mietspiegel nennt zu jeder Baualtersklasse zusätzlich eine Spanne, innerhalb derer Mieten noch als ortsüblich gelten. Die Mietlupe rechnet bewusst mit dem Mittelwert, weil er den üblichen Fall abbildet. Ein Vermieter kann aber argumentieren, seine Wohnung liege wegen nicht erfasster Merkmale höher in der Spanne. Dann steigt auch die Höchstmiete.

Lag die Miete des Vormieters bereits über der zulässigen Höchstmiete, darf der Vermieter sie weiterverlangen (§ 556e BGB). Das kann das Ergebnis kippen. Darauf berufen darf er sich aber nur, wenn er dich vor Vertragsschluss unaufgefordert und in Textform über die Vormiete informiert hat. Hat er das versäumt, greift der Bestandsschutz erst zwei Jahre nachdem er die Auskunft nachgeholt hat (§ 556g Abs. 1a BGB). Kennst du die Vormiete nicht, rechnet die Mietlupe ohne diesen Bestandsschutz.

Das Baujahr steht oft im Mietvertrag, im Energieausweis oder im Exposé; sonst hilft die Hausverwaltung weiter. Ohne Baujahr lässt sich nicht rechnen, weil daran die Baualtersklasse hängt. Die Vormiete darfst du beim Vermieter erfragen. Er muss dir die Tatsachen mitteilen, auf die er eine höhere Miete stützt (§ 556g Abs. 3 BGB). Bis dahin setze im Rechner den Haken bei „Weiß ich nicht“, dann rechnet die Mietlupe ohne den Bestandsschutz aus § 556e.

Nein. Der Mietspiegel berücksichtigt Ausstattungsmerkmale und Modernisierungen nur, wenn sie vom Vermieter eingebracht bzw. durchgeführt wurden. Hast du das Parkett selbst verlegt oder das Bad auf eigene Kosten erneuert, darf dafür kein Zuschlag angesetzt werden. Antworte in diesen Fällen mit „Nein“.

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Du kannst die überhöhte Miete gegenüber dem Vermieter in Textform rügen (z. B. per E-Mail). Eine Begründung mit Zahlen ist nicht nötig, die Rüge muss aber zugehen, dokumentiere den Versand also am besten. Ab Zugang der Rüge kannst du zu viel gezahlte Miete zurückfordern; für die Zeit davor besteht kein Anspruch, und Rückforderungen verjähren nach drei Jahren zum Jahresende. Vorher lohnt sich der Auskunftsanspruch: Der Vermieter muss dir die Tatsachen nennen, auf die er eine höhere Miete stützt (§ 556g Abs. 3 BGB). Für eine verbindliche Prüfung wende dich an einen Mieterverein oder die Verbraucherzentrale NRW.

Das sind zwei Stufen oberhalb der Mietpreisbremse, die unabhängig von ihr gelten, auch für ältere Verträge und für Wohnungen, die von der Bremse ausgenommen sind. Liegt die Miete mehr als rund 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete und nutzt der Vermieter dabei ein geringes Angebot an Wohnraum aus, kann eine Mietpreisüberhöhung vorliegen (§ 5 WiStG), eine Ordnungswidrigkeit. Ab rund 50 % darüber kommt strafbarer Mietwucher in Betracht (§ 291 StGB). Beides hängt vom Einzelfall ab; die Mietlupe zeigt nur, ob dein Ergebnis in diesen Bereich fällt.

Nein. Das Ergebnis ist eine unverbindliche Ersteinschätzung auf Basis des Dortmunder Mietspiegels und kennt weder deinen Mietvertrag noch Besonderheiten deiner Wohnung. Verbindlich bewerten kann das nur ein Mieterverein oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Mietrecht.